Tendencias en las inmobiliarias de arrendamiento

Tendencias en la tenencia de arrendamiento
El Ministerio de Vivienda, Comunidades y Gobierno Local (MHCLG) estima que hay alrededor de 4,5 millones de viviendas en alquiler en Inglaterra, de las cuales el 69% son pisos y el 31% son casas. La mayoría de los pisos en el sector privado son arrendados (se estima que el 94% de los pisos ocupados por sus propietarios y el 75% de los pisos de alquiler privado). Alrededor del 7% de las casas en Inglaterra son arrendadas. Sin embargo, las casas en arrendamiento son más comunes en el noroeste: se estima que el 26% de las casas se alquilan allí.

Los datos del Registro de la propiedad nos brindan más información sobre las ventas en arrendamiento en Inglaterra y Gales. El 23% de las transacciones de propiedades residenciales en 2019 fueron arrendadas, alrededor de 216,000 transacciones en total. Casi todos los pisos se venden en régimen de arrendamiento, mientras que alrededor del 6% de las casas sí lo son.

Existe evidencia que indica que los desarrolladores habían comenzado a vender casas de nueva construcción con contratos de arrendamiento a largo plazo, ya que esto puede representar un lucrativo flujo de ingresos en el futuro. La proporción de casas de nueva construcción vendidas como arrendamiento aumentó del 7% en 1995 a un máximo del 15% en 2016. Posteriormente, la proporción ha disminuido, alcanzando el 1% en marzo de 2020. Las ventas en arrendamiento de casas de nueva construcción han sido tradicionalmente más comunes en el noroeste, pero también han disminuido. Alrededor del 75% de las casas de nueva construcción vendidas en el noroeste en enero de 2017 eran arrendadas, en comparación con el 4% en marzo de 2020.

El compromiso del Gobierno de legislar contra la práctica de vender casas de nueva construcción en un contrato de arrendamiento a largo plazo puede explicar el cambio de tendencia (véase más adelante). Vale la pena señalar que las ventas en arrendamiento de casas de reventa (es decir, no de nueva construcción) se han mantenido constantes en este período. Entre 2016 y 2020, alrededor del 7% de todas las casas de reventa fueron arrendadas en Inglaterra, aumentando al 29% en el noroeste.

Los arrendatarios son propietarios-ocupantes en una relación de propietario e inquilino
Los propietarios de propiedades arrendadas a largo plazo no necesariamente aprecian que, aunque son propietarios-ocupantes, tienen una relación de propietario e inquilino con el propietario. Los derechos y obligaciones de las partes respectivas se rigen por los términos del contrato de arrendamiento, que se complementa con las disposiciones legales. El terrateniente (propietario) conserva la propiedad de la tierra en la que se construye la propiedad. Esencialmente, los arrendatarios a largo plazo compran el derecho a vivir en la propiedad durante un período de tiempo determinado.

Problemas asociados con la propiedad arrendada
Los arrendatarios informan de una amplia gama de problemas, que incluyen: altos cargos por servicio y falta de transparencia sobre lo que se les está cobrando; titulares que bloquean los intentos de los arrendatarios de ejercer el derecho de gestión; costos excesivos asociados con cargos de administración y aplicaciones para extender contratos de arrendamiento o emancipación; y desconocimiento de sus derechos y obligaciones. La reciente tendencia de los desarrolladores a vender casas en régimen de arrendamiento ha ido acompañada de contratos de arrendamiento que establecen los alquileres del terreno en un nivel relativamente alto y que están sujetos a revisiones periódicas, lo que resulta en la acumulación de pasivos significativos por alquiler del terreno para los arrendatarios a largo plazo.

A pesar de una gran cantidad de legislación activa en esta área durante los últimos 50 años, gran parte de la cual ha estado dirigida a fortalecer los derechos de los arrendatarios por largo tiempo, siguen siendo reacios a buscar una resolución de disputas a través del sistema de tribunales. Se citan como barreras un equilibrio de poder injusto y la posibilidad de ser responsable de los costos del propietario libre.

Un compromiso del gobierno para abordar los abusos de arrendamiento
El Libro Blanco de la Vivienda, Arreglando nuestro mercado inmobiliario quebrado (febrero de 2017), incluyó el compromiso de «mejorar la elección del consumidor y la equidad en el arrendamiento». El documento de consulta, Lucha contra las prácticas desleales en el mercado de arrendamiento , marcó el primer paso para cumplir con este compromiso. El documento incluía, entre otras cosas, propuestas para abordar la venta de viviendas de obra nueva en régimen de arrendamiento y para controlar los niveles de alquiler del suelo en los nuevos contratos de arrendamiento. El proceso de consulta atrajo 6.000 respuestas. En diciembre de 2017 se publicó un resumen de las respuestas recibidas y la respuesta del Gobierno . En el Prólogo Ministerial, el entonces Secretario de Estado, Sajid Javid, comprometió al Gobierno a actuar en caso de abusos de arrendamiento:

Al observar las respuestas a esta consulta, me queda claro que se necesitan acciones reales para poner fin a tales abusos y crear un sistema que funcione en el mejor interés de los consumidores. Y eso es exactamente lo que entregará este gobierno.

Específicamente, el Gobierno de 2017 dijo que:

restringir las rentas del suelo en los arrendamientos de casas y apartamentos recientemente establecidos a un valor de grano de pimienta;
abordar las lagunas para mejorar la transparencia y la equidad para los arrendatarios y propietarios libres; y
trabajar con la Comisión Jurídica para apoyar a los arrendatarios existentes. Esto incluirá hacer que la compra de una propiedad absoluta o extender un contrato de arrendamiento sea «más fácil, más rápido, más justo y más barato».
El Gobierno de 2017 publicó otro documento de consulta técnica, Implementación de reformas al sistema de arrendamiento en Inglaterra , el 15 de octubre de 2018. El resultado se publicó el 27 de junio de 2019: Implementación de reformas al sistema de arrendamiento en Inglaterra: resumen de las respuestas a la consulta y la respuesta del gobierno .

Publicado por reformas integrales zaragoza